Opustoszałe ulice, zatrzymanie akcji kredytowej, maseczki na twarzach – wirus dotknął nas wszystkich. Każda branża w mniejszym lub większym stopniu odczuwa skutki lockdownu. Niezależnie od tego, czy czekamy na drugą falę wirusa czy też nie, dziś zadajemy sobie pytanie „co dalej?”. Jaka jest sytuacja branży deweloperskiej? Czy wciąż możemy oczekiwać wzrostów w tym sektorze, tak jak w ostatnich latach rozkwitu? Czy deweloperzy mogą liczyć na pomoc banków? Czy szanse na przetrwanie mają tylko najsilniejsi?
O relacjach deweloperów z bankami, rozwoju prefabrykacji w Polsce i kluczowych decyzjach budowlanych rozmawiamy z Michałem Sapotą, Prezesem HRE Investments.
W Polsce – za sprawą betonowych bloków z okresu PRL-u – wielka płyta wciąż kojarzy się negatywnie. Mimo to rośnie wykorzystanie technologii wielkopłytowej przez deweloperów. Dlaczego tak się dzieje? Czy w przyszłości wielka płyta będzie dominować? Jeżeli tak, to z jakich powodów?
Jeżeli chodzi o liczbę zakładów produkcyjnych i fabryk oraz moce produkcyjne, to należymy do europejskiej czołówki. Wynika to głównie z tego, że wielu producentów niemieckich ma zakłady także w Polsce. Rodzimych zakładów produkcyjnych jest jednak również sporo, a popularność prefabrykacji wciąż rośnie.
Prefabrykacja ma wiele zastosowań, nie tylko w budowie mieszkań. Dużo popularniejszym czy bardziej oczywistym kierunkiem są na przykład prefabrykowane hale magazynowe, przemysłowe, różne obiekty inżynieryjne na budowach, autostrady, mosty i wiadukty. To tutaj na szeroką skalę stosuje się wielkogabarytowe elementy prefabrykacyjne. Polskie prefabrykaty w większości trafiają na eksport, głównie do krajów skandynawskich, na przykład do Szwecji (przede wszystkim jeżeli chodzi o prefabrykację betonową) i Niemiec.
W Polsce wykorzystujemy tę technologię na jeszcze niewielkim poziomie. Co do stosowania jej w polskich mieszkaniach, znajdujemy się na samym początku drogi. Myślę jednak, że popularność prefabrykacji będzie rosła. Na początku lat osiemdziesiątych przestaliśmy budować mieszkania z wielkiej płyty. Upadały wtedy w zasadzie wszystkie tak zwane fabryki domów, które w latach siedemdziesiątych, licznie rozsiane po całej Polsce, produkowały elementy do budowy obiektów z wielkiej płyty. Od kilku lat takie przedsiębiorstwa na nowo przeżywają renesans.
W tym czasie zapomnieliśmy jednak, jak się projektuje w prefabrykacie. Punkt wyjścia stanowi wyprodukowanie prostego elementu, na przykład ściany prefabrykowanej. To banał – bardzo prosta czynność, niewymagająca wielkiego know-how. Natomiast sztuka polega na tym, żeby właściwie zaprojektować budynek od samego początku, tak aby miał on nie tylko odpowiedni koszt, ale również odpowiednią jakość.
Jeżeli połączymy to know-how projektowe z możliwościami produkcyjnymi, powinniśmy na końcu otrzymać (w bardzo rozsądnej cenie) produkt bardzo wysokiej jakości – na pewno wyższej niż przy budowie metodami tradycyjnymi. Na przykład nie występuje tutaj ryzyko, że murarz będzie miał gorszy dzień i wybuduje krzywą ścianę. Jeżeli tak się stanie, tynkarz będzie musiał poprawić błędy. W efekcie w jednym miejscu będzie pół milimetra, a w innym miejscu trzy centymetry tynku. Dobrze przygotowany projekt i produkt prefabrykowany eliminuje te błędy. Inną zaletę tej technologii stanowi oczywiście znakomita oszczędność czasu, ponieważ ta metoda pozwala zaoszczędzić nawet do 50% czasu w stosunku do budowy tradycyjnej.
Dodatkowo dzięki użyciu prefabrykatów unikamy strat materiałowych, które występują na tradycyjnej budowie. Można powiedzieć, że prefabrykacja z racji technologii wpisuje się w proekologiczny nurt zero waste.
Przy takiej skali budownictwa mieszkaniowego, jaką mamy w Polsce, to bardzo ważny element.
Jak wirus wpłynął na rynek budowlany, deweloperski? Czy budownictwo mieszkaniowe jest odporne na kryzys wywołany wirusem? Jak Polska wypada na tle innych krajów europejskich?
Sama pandemia ani wirus nie wpływają bezpośrednio na branżę deweloperską. Nie tylko branżę, ale także całą gospodarkę dotknął natomiast półtoramiesięczny lockdown. To spowodowało pewne zawirowania, ale nasz sektor (branża budowlana i deweloperska) dość dobrze je zniósł. Jak wiadomo, sprzedaż mieszkań w kwietniu zupełnie się załamała; sprzedała się szczątkowa liczba mieszkań. Eksperci i politycy przekonywali, że wszystko padnie i pracy nie będzie. Ludzie się tego przestraszyli i z ostrożności w tamtym okresie rezygnowali z umów.
Skala rezygnacji nie była jednak duża, a ta sytuacja okazała się bardzo krótkotrwała. W maju nastąpił powrót do normy, a czerwiec był już bardzo dobry. Z mojej orientacji w branży wynika, że dzisiaj wszyscy są pozytywnie nastawieni. Sprzedaż wróciła i mamy klientów – pomimo często irracjonalnego podejścia banków do udzielania kredytów hipotecznych. Te kredyty są jednak przyznawane, więc myślę, że znajdujemy się w dobrym miejscu. Zachowanie ludzi i wszystkie statystyki pokazują, że powinno być dobrze.
Obecnie pytanie brzmi, jakie mogą być dalsze konsekwencje tych wydarzeń, na przykład na ile utrwali się model pracy zdalnej (home office). Może się okazać, że część przedsiębiorstw na stałe wdroży ten model do swojego funkcjonowania.
Jak to wpłynie na rynek mieszkaniowy? Wyobraźmy sobie parę z dzieckiem i – powiedzmy – psem. Jedna z osób w tym związku ma możliwość pracy zdalnej. Jeżeli rodzina mieszka w dwóch pokojach, może się okazać, że z tego powodu będzie się chciała przenieść z dotychczasowego lokum do mieszkania trzypokojowego albo zamienić małe pokoje na większe. Oczywiście nie wiem dzisiaj, czy tak się stanie. To pewna spekulacja, ale jestem sobie w stanie wyobrazić, że w konsekwencji obecnych wydarzeń zainteresowanie coraz większymi mieszkaniami będzie się zwiększać, tym bardziej że w ostatnich latach wynagrodzenia bardzo dynamicznie rosły.
Moim zdaniem ten trend się utrzyma. Inflacja będzie trochę wyższa niż w ubiegłych latach. Wzrost wynagrodzeń trochę wyhamował, natomiast gdy tylko gospodarka wróci do pełnej sprawności (a uważam, że stanie się to w ciągu kilku miesięcy), na rynku pracy znów pojawią się duże deficyty pracowników, co będzie powodowało presję na wzrost wynagrodzeń. To z kolei oznacza, że coraz większa grupa ludzi w naszym społeczeństwie będzie mogła sobie pozwolić na coraz droższe (czyli na przykład większe) mieszkania. To naturalne. Wiadomo, że im obszerniejsze mieszkanie, tym lepszy komfort życia.
Czy deweloperzy wstrzymują się z inwestycjami i podejmowaniem kluczowych decyzji odnośnie do inwestycji budowlanych w 2021 roku, czy jeszcze czekają na to, co może się wydarzyć?
Jeżeli się wahali, to raczej w kwietniu lub maju. Dzisiaj żaden rozsądnie myślący deweloper nie ma wątpliwości, że trzeba startować, bo rynek ucieka. Widać to zresztą w statystykach, na przykład w ostatnich danych GUS-owskich. Rok do roku jesteśmy na tych samych poziomach co w roku ubiegłym.
Co do liczby inwestycji i pozwoleń na budowę, myślę, że tu nikt się nie będzie wstrzymywał aż tyle miesięcy. Byłoby to trudne, bo deweloper kupuje działkę. Działki na mieszkania w budynkach wielorodzinnych kosztują kilkanaście, kilkadziesiąt, a nawet setki milionów złotych. To oznacza, że w gruncie zamrożony jest kapitał. W związku z tym każdy deweloper patrzy na rynek raczej w taki sposób, żeby jak najszybciej uruchamiać swoje inwestycje, bo – jak wcześniej powiedziałem – zainteresowanie klientów jest bardzo duże. Widać to także w statystykach wniosków kredytowych.
Nie wierzę w to, że będziemy mieć do czynienia z drugim zamknięciem gospodarki. To niemożliwe, ponieważ nie wytrzymałaby tego żadna gospodarka na świecie, tym bardziej tak mała jak polska. Chodzi o to, żeby nie zamykać ludzi w domach, żeby nie zamykać gospodarki. Na podstawie doświadczeń z ostatnich kilku miesięcy należy przygotować takie mechanizmy, aby ludzie mogli normalnie funkcjonować, chodzić do pracy i do szkoły – oczywiście z zachowaniem zasad bezpieczeństwa.
Wszystko wskazuje na to, że wirus nie zniknie, choć okazał się mniej zabójczy, niż można się było spodziewać. Musimy nauczyć się funkcjonować w rygorze sanitarnym, który ma pozytywne skutki. Spora część naszego społeczeństwa dowiedziała się, że trzeba myć ręce. Myślę, że wejdzie to ludziom w krew. Drastycznie spadła także liczba zakażeń jelitowych. W związku z tym trzeba wyważyć decyzje administracyjne. Jeśli mimo wzrostu liczby zachorowań nie zamykamy gospodarki (choć wprowadzamy obostrzenia co do noszenia maseczek, zachowywania bezpiecznej odległości), to ludzie chodzą normalnie do pracy. Firmy produkują, sprzedają, mamy konsumpcję wewnętrzną, mamy eksport. Zakładam, że rząd zrealizuje wszystkie swoje zapowiedzi i obietnice co do uruchomienia wielu projektów infrastrukturalnych, bo to jest bardzo ważny element, który może się stać kołem zamachowym zarówno dla całej gospodarki, jak i dla inwestycji. Mówię tu nie tylko o wielkich okrętach flagowych, ale też o inwestycjach samorządów. Mają one otrzymać środki na remonty dróg. W małych miejscowościach zwiększy to liczbę miejsc pracy, a zarazem spowoduje dopływ pieniędzy do ludzi – a oni będą chcieli je wydać.
Widzę, że bardzo szybko wróciliśmy na ścieżkę rozwoju. W ciągu roku powinniśmy nadrobić straty PKB z pierwszej połowy tego roku. Ludzie będą mieli coraz więcej pieniędzy, będą chcieli żyć w coraz lepszych, wygodniejszych warunkach, będą kupowali nowe, coraz większe mieszkania. To jest podstawowa potrzeba. Trzeba mieć dach nad głową, najlepiej swój własny, w którym czujesz się bezpiecznie, z którego nikt nigdy cię nie wyrzuci. To proste kwestie, więc z optymizmem patrzę na rozwój wydarzeń. Jestem pewien, że będzie dobrze.
A czy banki widzą perspektywę rozwoju sektora deweloperskiego i zwiększają elastyczność oferty finansowej dla deweloperów?
Nie wiem, co widzą banki; one chyba w ogóle słabo widzą. Myślę, że dotyczy to nie tylko deweloperów, ale także szeroko pojętego biznesu. Banki niezbyt intensywnie finansują przedsiębiorstwa w Polsce – dotyczy to również naszej branży. Jeżeli masz duże przedsiębiorstwo, najlepiej z taką ilością środków na rachunku, że wcale nie potrzebujesz kredytu, to bank chętnie ci go udzieli. Jeżeli jesteś w innej sytuacji, to zaczynają się schody. Od 2008/2009 roku, czyli od początku światowego kryzysu finansowego, firmy deweloperskie znajdują się na liście bardziej ryzykownych biznesów. Przez te naście lat branża deweloperska nie była w jakiś oczywisty sposób chętnie finansowana przez banki. Teraz jest jeszcze gorzej, bo każdy rodzaj działalności może nieść zagrożenia, więc bankom wszystkie świecą jeżeli nie na czerwono, to przynajmniej na pomarańczowo.
Natomiast nasza firma nie korzysta na razie z finansowania bankowego, aczkolwiek w związku z pewną inwestycją podchodziliśmy do finansowania bankowego na próbę, z jakichś powodów odbiliśmy się od banku. To było jeszcze przed COVID-19, więc widać, że nawet przed laty nie było łatwo dostać kredyt na projekt deweloperski – a teraz jest jeszcze trudniej.
Po stronie banków nie widzę chęci zwiększania akcji kredytowej. Oczywiście banki bronią się tym, że muszą dbać o pieniądze klientów. Moim zdaniem to słaby argument. Wiele projektów deweloperskich, mieszkaniowych w zasadzie wiąże się z niewielkim ryzykiem. Mamy bardzo duży popyt i wielu klientów chętnie kupuje mieszkania. Oczywiście, jeśli inwestycja ma złe założenia, to się nie uda, ale tak jest z każdym biznesem, a deweloper nie jest wyjątkiem.
Czy dostrzega Pan rozwiązanie tego problemu?
Nie wierzę w to, że banki będą chętnie finansowały deweloperów. Natomiast chciałbym, żeby finansowały przynajmniej nabywców mieszkań; wtedy deweloperzy sobie poradzą. Jeżeli klient będzie mógł kupić mój produkt końcowy w postaci mieszkania, to poradzę sobie z finansowaniem projektu. To alternatywne finansowanie będzie może trudniejsze i droższe (trochę tańsze niż kredyt bankowy). Jeżeli będę miał klienta końcowego, to dostarczę mu produkt, choć może trochę mniej zarobię. Największy problem powstanie wtedy, gdy mój klient końcowy nie będzie w stanie nabyć produktu. W tym kontekście widzę najważniejszą rolę banków – powinny one po prostu uruchomić szerszy strumień finansowania nabywców mieszkań.
Tymczasem banki zaostrzyły kryteria i wymagają obecnie 30–40% wkładu własnego. To kompletna, niczym nieuzasadniona abstrakcja. Opowieści o tym, że nastąpi krach na rynku i mieszkania stanieją o 20% – to są absurdy. Żeby coś takiego się wydarzyło, muszą zaistnieć jakieś racjonalne podstawy. Na rynku nie stało się nic, co mogłoby spowodować spadek cen mieszkań o 20%.
Rynek pokazuje, jaka jest sytuacja. Pomimo kryzysu ceny mieszkań rosną cały czas. Za przykłady niech posłużą duże miasta: Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Trójmiasto. Jedynie w Gdańsku ceny trochę spadły, ogólnie jednak idą w górę, a popyt nie maleje. Ten rynek po prostu będzie tak wyglądał, ponieważ w Polsce brakuje mieszkań. Ludzie zarabiają coraz więcej i chcą kupować mieszkania, więc mamy naturalny popyt. Do tego dochodzą oczywiście inwestorzy, którzy kupują na wynajem albo po prostu dla ochrony kapitału. Oni także stanowią istotną część rynku. Mamy zerowe oprocentowanie, 4,5% inflacji, więc po roku trzymania 100 złotych w kieszeni zostaje nam 95 złotych – a nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych form lokowania środków. Nie chodzi nawet o zarabianie, ale o ochronę kapitału przed utratą wartości pieniądza w czasie.
Wszystko przemawia za tym, że rynek mieszkaniowy nadal będzie się rozwijał. Mam nadzieję, że banki to zrozumieją. Myślę, że w tym procesie bankom bardzo przydałaby się pomoc ze strony instytucji państwowych. Postulujemy, żeby na przykład BGK dawał gwarancje wkładu własnego , także osobom, które go nie mają. Przedstawiliśmy tę propozycję w bankach i Związku Banków Polskich i spotkaliśmy się z bardzo dobrym odbiorem.
To rozwiązanie znacząco wsparłoby odbiorców mieszkań w ich nabywaniu, a tym samym napędzałoby branżę budowlano-deweloperską, jak również wszystkie powiązane sektory, na przykład RTV-AGD i biznes meblarski. Wszystkie branże związane z działalnością budowlaną i deweloperską stanowią około 15% PKB. To nie są żarty. To naprawdę ważna gałąź gospodarki i myślę, że warto się temu przyjrzeć. Nie chodzi o to, że deweloperzy potrzebują bezpłatnych dotacji czy ekstrawsparcia. Gwarancje BGK otworzyłyby rynek mieszkaniowy dla kilkuset tysięcy, a może nawet kilku milionów ludzi w setkach tysięcy gospodarstw domowych – jednym prostym ruchem, bez wydawania pieniędzy i bez zadłużania państwa.
