Skąd wziął się pomysł na taki raport? Czy pojawiła się konkretna potrzeba lub obserwacja, która sprawiła, że podjęli Państwo ten temat?
Jako firma odpowiedzialna za strategie inwestycji za każdym razem staramy się poruszać tematy, które dotyczą rynku nieruchomości i staną się najbardziej rozwojowe w najbliższych latach. Wiedzieliśmy, że rynek najmu, w tym najmu instytucjonalnego, będzie nadal bardzo szybko rósł, i uznaliśmy, że to bardzo dobry moment, aby naświetlić go szerzej zarówno polskim inwestorom, instytucjom, zarządcom czy architektom, jak i szerszemu gronu odbiorców.
Tytuł raportu, Budowane na wynajem, odnosi się do faktu, że nie ma jeszcze w Polsce kategorii, która została już szerzej opisana chociażby w Wielkiej Brytanii, czyli właśnie specjalnej klasy obiektów na wynajem. W naszym kraju ten rynek nazywa się najmem instytucjonalnym. Czasami pojawiają się określenia takie jak PRS, a także inne, jeszcze nieskodyfikowane nazwy. Chcemy pokazywać, że budynki na wynajem będą się różniły od obiektów, które powstają z myślą o sprzedaży pojedynczych mieszkań.
Jak zatem oceniają Państwo perspektywy rozwoju tego rynku? Jakie wnioski można wyciągnąć po analizie raportu?
Zbierając dane, kontaktowaliśmy się ze wszystkimi podmiotami, które współtworzą ten rynek i będą wpływać na jego rozwój. Jeśli chodzi o zasób istniejący w momencie oddawania raportu [koniec lipca 2020 r. – przyp. red.), mieliśmy niecałe 4 tysiące lokali w najmie instytucjonalnym, a około 7400 kolejnych lokali było w budowie lub na etapie projektowym. Możemy także doliczyć około 26 tysięcy lokali w obiektach zapowiadanych na następne lata. W najbliższym czasie najem instytucjonalny obejmie łącznie blisko 37 tysięcy pokoi (unitów). Te proste wyliczenia pokazują, że sektor będzie rósł w bardzo szybkim tempie; zakładamy dziesięciokrotne powiększenie liczby unitów w ciągu następnych trzech–pięciu lat.
Co według Państwa decyduje o rozwoju tego rynku w Polsce? Co wpływa na niego pozytywnie, a co go ogranicza?
Jeśli chodzi o pozytywny wpływ, to mamy już przetarte szlaki najmu instytucjonalnego. Dotychczasowy dorobek Funduszu Mieszkań na Wynajem, a także obecne działania spółki PFR Nieruchomości – czyli tworzenie zasobu na wynajem, tutaj już w powiązaniu z instytucjami państwowymi – stanowiły na pewno bardzo mocny impuls. Sprawił on, że powstały odpowiednie ustawy i rodzaje umów, a za nimi przyszły inwestycje takich firm, jak Catella, Resi4Rent, Aurec Capita, Golub GetHouse czy Vantage Development, które obecnie bardzo duży portfel mieszkań na wynajem. Ci prekursorzy pokazali, że ten rynek zdecydowanie ma rację bytu. Teraz pojawia się druga fala inwestorów.
Na rynkach zachodnich widzimy bardzo dużo przykładów tego typu budownictwa – i nie jest to żaden nowy trend. W Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Szwecji, Danii, Norwegii czy Niemczech regularny zasób mieszkań na wynajem wynosi od 20 tysięcy do nawet 70–80 tysięcy w rękach jednego operatora, więc tak naprawdę nasz rynek jest mocno opóźniony względem tego, co się dzieje na zachodzie.
Dotychczas dominowały u nas inne aktywa inwestycyjne, które sprawdzały się dużo lepiej – szybko rozwijający się rynek biurowy, cieszące się dużą popularnością galerie handlowe czy popularne w ostatnich latach aparthotele. Do tego obowiązywały liczne obostrzenia co do najmu. Istniało więc wiele czynników, które blokowały rozwój tego sektora i przesuwały zainteresowanie inwestorów w innym kierunku. Warunki, wcześniej wpływające na rozwój innych sektorów (chociażby rynku biurowego), obecnie się jednak zmieniły, a inwestorzy naturalnie skierowali się w stronę budownictwa na wynajem.
Czy można powiedzieć, że polski rynek mieszkań na wynajem jest już rozwinięty? Jak porówna go Pan do rynku Europy Zachodniej – krajów, które mają dłuższą tradycję rynku instytucjonalnego i sformalizowanego budownictwa na wyjem?
U nas tradycja rynku instytucjonalnego jest dużo krótsza, bo obejmuje ostatnie pięć czy sześć latach, aczkolwiek sam najem prywatny funkcjonuje z powodzeniem od kilku dekad. Możemy więc mówić o tradycji najmu, choć nie ma ona jeszcze wypracowanych profesjonalnych standardów. Bardzo często brakuje wiedzy o tym, jakie są role najemców i właścicieli oraz jakie zadania należą do tych uczestników rynku. Nad tym przez lata pracowała na przykład firma Mzuri czy Stowarzyszenie Mieszkanicznik, którzy bardzo intensywnie edukowali rynek (Mzuri zarządza znacznym portfelem mieszkań na wynajem). Sporo pracy wykonali także poszczególni zarządcy mieszkań na wynajem – firmy istniejące od 10–15 lat. Do rozwoju rynku przyczyniły się również stowarzyszenia, które promowały najem.
To wszystko jednak przeszłość. Dzisiaj wchodzimy na kolejny poziom: jeden właściciel nieruchomości będzie wynajmował 50, 100, 200, a nawet 7 tysięcy lub 10 tysięcy lokali. To będzie kompletnie inny standard wynajmu, ponieważ w takich warunkach naturalnie zmieniają się oczekiwania właściciela. Nie zastanawia się on nad tym, czy w przyszłości będzie chciał się wprowadzić się do mieszkania albo czy wprowadzą się tam jego dzieci. Już dzisiaj dąży do tego, aby mieszkanie było jak najdłużej wynajmowane, żeby wynajem był stabilny i długotrwały. W tym wypadku im mniejsza rotacja lokatorów, tym lepiej. Oznacza to, że zmieniają się priorytety wynajmującego. Siłą rzeczy bardzo mocno wpłynie to również na najem rozproszony, który zyska bardzo silnego konkurenta.
A czy zaobserwowali Państwo jakieś trendy, zmiany w oczekiwaniach najemców, którzy decydują się mieszkać w takich lokalach?
Jest jeszcze za wcześnie, aby to oceniać, ponieważ większość najemców z rynku instytucjonalnego nie ma jeszcze dużej świadomości różnic. Bardzo często właściciele instytucjonalni oferują mieszkania przez portale ogłoszeniowe, próbując wytłumaczyć najemcy, że wynajem od instytucji to nic strasznego. Ludzie nadal często się boją, bo to jakaś nowość. Nie wiedzą, z czym to się wiąże.
Oceniamy, że jest to raczej przejściowy problem, a z czasem najemcy dostrzegą, że najem od instytucji jest dużo pewniejszy i stabilniejszy niż najem od osób prywatnych. I tu się zacznie główna zmiana w świadomości i mentalności Polaków.
W raporcie omawiają Państwo strukturę najemców. Wynika z niej, że rodziny to niewielki procent wynajmujących. Kto zatem w Polsce najczęściej wynajmuje mieszkania?
Jeśli chodzi o strukturę najemców w Polsce, to możemy jasno stwierdzić, że wynajmują przede wszystkim osoby młode. Są to po pierwsze młodzi pracujący, czyli osoby w wieku 25–29 lat. Stanowią one dominującą grupę – około 37%. Potem są studenci w wieku 20–24 lat, i to jest mniej więcej 27%. Kolejne 10% to osoby w wieku 15–19 lat.
Łącząc te zbiory, można zobaczyć, że największa grupa odbiorców to ludzie młodzi, mniej więcej do 30.–35. roku życia. Potem widać bardzo szybki spadek, ponieważ z dotychczasowych badań wynika, że Polacy, kiedy tylko dochodzą do etapu, w którym stać ich na własne mieszkanie, zaczynają porównywać, co im się bardziej opłaca. Często wiedzą już, w którym mieście i regionie chcą zamieszkać, i rozważają: „kupić czy wynająć?”. Takie proste kalkulacje nie uwzględniają kosztów ukrytych ani zmian w czasie – są tylko porównaniem, ile trzeba zapłacić miesięcznie za ratę kredytu, a ile za wynajem. Do tego dochodzą kody kulturowe i oczekiwania rodziny, która liczy na „usamodzielnienie” się dzieci, czyli wzięcie kredytu i zakup mieszkania. Sprawia to, że w pewnym momencie większość najemców Sprawiają jednak, że tacy najemcy bardzo szybko uciekają na rynek własnościowy.
Czy wraz ze zmianami pokoleniowymi będzie się zmieniała struktura najemców?
Na pewno widzimy, że okres przejścia na mieszkanie własnościowe już dzisiaj się wydłuża. Tej decyzji nie podejmuje się w wieku 25, 26 czy nawet 28 lat. Przesunęła się ona na okres między 30. a 35. rokiem życia. Nie jest to gigantyczna różnica w porównaniu z sytuacją sprzed 10 lat, ale coraz większa grupa młodych osób stwierdza, że może dłużej wynajmować mieszkanie, żeby się ustabilizować i sprawdzić, gdzie tak naprawdę chce zamieszkać. To jest pierwsza kwestia.
Druga sprawa to poziom cen, które w dalszym ciągu będą rosły – a z nimi obciążenie kredytowe. W związku z tym w perspektywie długoterminowej prawdopodobnie będziemy mieć podobną sytuację jak w Niemczech czy Wielkiej Brytanii. Dostępność mieszkań własnościowych będzie coraz mniejsza.
Czyli z jednej strony trendy kulturowe i pokoleniowe sprawią, że będziemy dłużej wynajmować. Z drugiej strony, ze względu na presję ekonomiczną, mieszkanie będzie coraz trudniej zdobyć. Oba te czynniki na pewno przełożą się na rozwój rynku najmu.
A co z wymaganiami najemców? Wspomniał Pan, że zmienia się standard wynajmowanych mieszkań. Czy nowe pokolenie ma specyficzne oczekiwania co do wynajmu? A może nadal lokalizacja i cena to najważniejsze z czynników, które decydują o wyborze mieszkania?
Oczywiście cena pozostaje bardzo ważna i klienci zawsze rozważają ją jako pierwszy z czynników. Większość badań pokazuje jednak, że nie tylko o nią chodzi. Istotne jest również to, co otrzymują w zamian. Dużą rolę odgrywają lokalizacja, standard czy dostępność mieszkania. Mówimy jednak także o tym, czy w pobliżu można znaleźć punkty usługowe, kawiarnie czy tereny rekreacyjne. Wszystkie te elementy będą brane pod uwagę.
Kolejna kwestia to tzw. bycie u siebie, czyli poczucie pewnego komfortu. Użytkownicy wynajmowanych mieszkań często nie czują się w nich swobodnie. Siłą rzeczy, kiedy próbują się ustatkować, zastanawiają się nad zakupem mieszkania, ponieważ rynek własnościowy w dalszym ciągu daje większe poczucie stabilności. W wynajmowanych mieszkaniach wciąż nie mamy wrażenia, że jesteśmy u siebie, że możemy zrobić to, co chcemy. Nadal bardzo wielu właścicieli zastrzega, że nie można zmienić mebli, powiesić czegoś na ścianie. Tego rodzaju kontrola skutkuje poczuciem tymczasowości i przekonaniem, że mieszkamy u kogoś, a nie u siebie. To jedna z głównych barier rozwoju rynku, jednak z czasem będzie się to zmieniać.
Na pewno coraz ważniejsze (szczególnie dla młodszych pokoleń) stają się energooszczędność i zielone rozwiązania. Młodzi ludzie zaczynają zwracać uwagę choćby na to, w jaki sposób obiekt gospodaruje odpadami i zarządza zrównoważonym rozwojem. Może to wpływać raczej na wizerunek inwestycji niż na znaczne zwiększenie zysków.
