Terminowe zakończenie inwestycji budowlanej jest jednym z podstawowych obowiązków kontraktowych wykonawcy. Choć przekroczenie terminu realizacji umowy może powodować wiele dotkliwych skutków wynikających zarówno z umowy, jak i k.c., to jednak wykonawcy często dopuszczają się tego rodzaju naruszenia. Jakie konsekwencje mogą grozić wykonawcy w takiej sytuacji i co można zrobić, aby ich uniknąć, względnie ograniczyć? W jaki sposób wykonawca może się bronić przed roszczeniami inwestora?
W praktyce najczęstszą konsekwencją nieterminowego zakończenia inwestycji jest obciążenie wykonawcy karą umowną za zwłokę zastrzeżoną na tę okoliczność w umowie na podstawie art. 483 § 1 k.c.
Zastrzeżenie kary umownej znacząco upraszcza i przyśpiesza uzyskanie rekompensaty przez inwestora – aby naliczyć karę umowną, inwestor musi jedynie wykazać, że umowa przewiduje karę umowną za zwłokę w określonej wysokości oraz że wykonawca przekroczył ustalony w umowie termin zakończenia inwestycji. Tym samym inwestor nie jest zobligowany udowodnić, że do przekroczenia terminu realizacji umowy doszło z winy wykonawcy (okoliczność ta jest objęta domniemaniem) ani wykazać, że ww. naruszenie spowodowało szkodę w jego majątku (brak szkody nie zwalnia wykonawcy z obowiązku zapłaty kary umownej). Jednakże nie zawsze ukończenie robót budowlanych po umówionym terminie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty zastrzeżonej z tego powodu kary umownej. Wykonawca może bowiem podnieść liczne argumenty, by zakwestionować zarówno w całości (co do zasady), jak i w części (co do wysokości) obciążającą go karę umowną. Oczywiście, specyfika podnoszonej argumentacji jest uzależniona od stanu faktycznego danej sprawy.
By podważyć zasadność naliczenia kary umownej za nieterminową realizację inwestycji, wykonawca powinien przede wszystkim sprawdzić, czy kara umowna została zastrzeżona w sposób ważny, w tym czy dostatecznie precyzyjnie określono sumę kary, jaką należy zapłacić w związku z przekroczeniem terminu inwestycji. Zgodnie z jednym z poglądów Sądu Najwyższego w przypadku, gdy wysokość ww. kary umownej została określona poprzez wskazanie mechanizmu jej wyliczenia – jako iloczyn określonej stawki dziennej (procentu wynagrodzenia) i liczby dni przekroczenia terminu realizacji prac, jej zastrzeżenie bez jednoczesnego określenia jej maksymalnej wysokości, ewentualnie końcowego terminu jej naliczania, należy uznać za nieważne z powodu braku możliwości wyliczenia ww. kary umownej przez wykonawcę w dniu zawarcia umowy. Jeżeli karę umowną za zwłokę zastrzeżono w sposób ważny, wykonawca nadal może się uwolnić od obowiązku zapłaty tejże kary, wykazując, iż przekroczenie terminu realizacji robót nastąpiło z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Zgodnie z art. 483 § 1 w zw. z art. 471 k.c. wykonawca może się uchylić od obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli udowodni, że do nieterminowej realizacji przedmiotu umowy doszło na skutek okoliczności przez niego niezawinionych (np. na skutek błędów w dokumentacji projektowej przekazanej przez inwestora albo na skutek konieczności wykonania robót dodatkowych, nieobjętych pierwotnym zakresem umowy). W tym kontekście warto zauważyć, że nawet w przypadku zastrzeżenia kary umownej za „zwykłe” (tj. niezawinione) opóźnienie wykonawca będzie mógł się bronić, wykazując, że opóźnienie to zaistniało z przyczyn, za które odpowiada inwestor.
Wykonawca powinien też rozważyć, czy w sprawie występują określone w art. 484 § 2 k.c. przesłanki uzasadniające obniżenie kary umownej w drodze jej miarkowania. W przypadku kary umownej zastrzeżonej na wypadek nieterminowej realizacji prac kluczowe znaczenie ma ocena, czy kara ta może zostać uznana za rażąco wygórowaną – zwłaszcza w relacji do wysokości szkody, jaką miał ponieść inwestor w związku z uzyskaniem przedmiotu umowy po ustalonym terminie.
