To nie science fiction! Czy zrównoważone budownictwo to kierunek przyszłości?
Nie ma dzisiaj osoby, która choć raz nie zetknęłaby się z tematem ekologii; ta kwestia dotyczy wszystkich sektorów i każdej dziedziny życia. Zmiany klimatyczne i presja społeczna nałożyły na duże koncerny dodatkowe obowiązki z zakresu ochrony środowiska i zwiększyły świadomość ekologiczną zwykłych mieszkańców miast i wsi. Firmy deweloperskie, nazywane zielonymi krwiopijcami, zetknęły się z koniecznością zmian, które, choć czasem prozaiczne, mogą przynieść ekosystemom ogromną korzyść.
Jak rynek nieruchomości radzi sobie z trendem zrównoważonego budownictwa? Jakie zmiany prawne i podatkowe czekają rynek budowlany i nieruchomości w 2020 roku? Czy zmiany przyniosą widoczną korzyść? Konrad Płochocki, radca prawny, Członek Zarządu i Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podsumowuje najważniejsze kwestie związane z nowościami na rynku deweloperskim. Rozmawiamy m.in. o dostosowaniu celu użytkowania wieczystego do faktycznego sposobu wykorzystywania działki, obrocie gruntami rolnymi i o split payment.
Jakie zmiany prawne i podatkowe byłyby pożądane z perspektywy ostatniego roku w branży? Co sądzi Pan o ustawie deregulującej rynek budowlany? Czy zmiany przyniosą widoczną korzyść firmom budowlanym?
Z perspektywy rynku deweloperskiego myślę, że można wskazać pięć takich zmian, które nastąpiły w zeszłym roku. Żadna z nich jednak nie miała rewolucyjnego wpływu, chociaż jedna z nich ma wyjątkowo duże znaczenie.
Chodzi o kwestię dostosowania celu użytkowania wieczystego do faktycznego sposobu wykorzystywania działki (bądź do jego przeznaczenia w planach zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy). Większość osób pewnie o tym nie słyszała, natomiast dla rynku deweloperskiego stanowiło to bardzo poważny problem. Potencjał inwestycyjny wielu nieruchomości był wstrzymany – w ogóle nie należały one do obszarów zainteresowań deweloperów. Wychodziło to wielokrotnie w badaniach due diligence jako wada prawna. W połowie roku, po wielu miesiącach wspólnych prac z ministerstwem i wskazywania problemów, które z tego tytułu wynikały, udało się to w końcu uregulować. To jest zmiana numer jeden na rynku deweloperskim, jeśli chodzi o 2019 r.
Druga zmiana obejmuje tylko część mieszkaniową. Chodzi o użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które zostało przekształcone w pełną własność. Tak naprawdę ta zmiana nie dotknęła branży deweloperskiej, ale wpłynęła na sytuację nabywców, czyli klientów, którzy kupują te mieszkania. Jak zapowiedziało Ministerstwo Rozwoju to pierwszy krok w kierunku całkowitego zniesienia prawa użytkowania wieczystego.
Trzecia zmiana objęła obrót gruntami rolnymi. W połowie roku doszło do lekkiego poluzowania w tym zakresie, zwłaszcza w granicach administracyjnych miast. Aktualnie, bez ograniczeń, możemy kupować do jednego hektara ziemi w miastach. Sądzę, że to zmiana w dobrym kierunku.
Czwarta nowość to zmiany podatkowe: biała lista i split payment. Jest to istotna zmiana dla dużego rynku – nie tylko w branży deweloperskiej czy budowlanej. Wydaje się, że dla nas (jako branży deweloperskiej) nowe zasady okażą się łatwiejsze niż poprzednie. Tak naprawdę split payment zastępuje nam odwrócony VAT, z którym mieliśmy dużo problemów.
Piąta zmiana nastąpiła zupełnie niespodziewanie. Nie wynikała nawet ze zmian w przepisach w 2019 roku, ale ze zmian w warunkach technicznych, które nastąpiły od 1 stycznia 2018 r. Po nowelizacji przepisów wystąpiły ogromne problemy z zabudową centrów miast, bowiem pojawiły się wątpliwości, kiedy można stosować nowe przepisy dotyczące zabudowy śródmiejskiej. Jedynie część urzędników miast uznała, że musi to być literalnie, dokładnie ten sam przepis, który powinien się pojawić w studiach bądź planach miejscowych. Inaczej w ogóle nie ma zastosowania nowa definicja zabudowy śródmiejskiej. Wydaje się, że jest to pojęcie zbyt rygorystyczne. Natomiast są też jakieś argumenty przemawiające za taką praktyką w niektórych przypadkach, bo to oczywiście trzeba badać indywidualnie. Stanęliśmy w obliczu sytuacji, w której nie mamy możliwości odbudowy kamienic, zabudowy pierzejowej czy kształtowania wielkomiejskiego centrum miasta. To dotyczy wybranych miast, tam, gdzie rzeczywiście postanowienia w planach czy studiach są odmienne od tego, co mówią przepisy, gdy posługiwano się innymi sformułowaniami nt. zabudowy śródmiejskiej. Wraz z miastami i ministerstwem pracujemy nad wyjściem z tej problematycznej sytuacji.
Jakie trendy będą obowiązywać na rynku budowlanym i deweloperskim w 2020 roku?
Przede wszystkim muszę wymienić trend długoterminowy i wspaniały – czyli zieleń. Myślę tu na przykład o fantastycznej idei, projekcie prowadzonym w Polskim Związku Firm Deweloperskich: EcoAvengers, czyli grupie ekoświrów (przepraszam, że tak się nazywamy, ale w bardzo pozytywnym sensie tego sformułowania). Tworzy ją osiem wspaniałych osób z różnych dziedzin, które zostały wybrane do tego, aby stworzyć przewodnik po tanich i prostych ekologicznych rozwiązaniach dla branży budowlanej.
Chodzi nam o to, żebyśmy mogli zaszczepić DNA, zmienić pierwiastek w branży deweloperskiej.
Oczywiście w centrach miast powstają budynki, czasami biurowe, które mają najwyższej klasy światowe certyfikaty. Tam inwestuje się dziesiątki milionów złotych w rozwiązania ekologiczne i naprawdę są one rodem z filmów science fiction. Natomiast nam zależy na tym, żeby w działanie włączyli się wszyscy deweloperzy, również ci najmniejsi, budujący w małych miastach, miejscowościach, gdzie 50 zł różnicy w cenach metra kwadratowego mieszkania to jest absolutny deal breaker. To jest dla nich być albo nie być; utrzymać się na rynku albo nie utrzymać. Tam nie ma miejsca na instalację bardzo drogich, skomplikowanych systemów automatyki energetycznej, pomp ciepła i tak dalej.
Chcemy pokazać deweloperom, że tam też możemy być bardziej zieloni. Możemy pomyśleć o białych dachach, które będą odbijały promienie słoneczne, albo o bluszczach na elewacji. Pamiętajmy o miejscach rowerowych, o regałach do współdzielenia. Najmłodsza uczestniczka grupy EkoAvengers wymyśliła torby boomerang do robienia zakupów. Niech deweloper pomyśli o wieszaku na torby wielorazowego użytku na korytarzu, które będzie się zabierało, idąc do sklepu, i oddawało po powrocie.
W przewodniku jest mnóstwo pomysłów podsuniętych przez ekspertów, które już dzisiaj możemy wdrożyć, nawet jeżeli projekt jest już na ukończeniu, kiedy robimy ostatnie szlify na budowie. Zaproponowaliśmy kilka rozwiązań, które nie wymagają zmiany projektu, a można je zastosować. Mamy w zespole architekta, który brał udział w przygotowaniu założeń do odbudowy Detroit po zapaści branży motoryzacyjnej. Jak przywrócić centrum miasta ludziom, jak uczynić je efektywniejszym, ale też bardziej ekonomicznym i ekologicznym? Mamy człowieka, który doktoryzował się z przetrwania roślin. Powiedział nam, które gatunki drzewa trzeba sadzić, a które nie.
Nad projektem pracowało jeszcze kilka innych osób, których nie będę wymieniał po kolei. Bardzo ważne jest też, że zespół tworzyły osoby odpowiedzialne za społeczeństwo i relacje. Zwracały uwagę, aby pamiętać o relacjach na osiedlu, a także żebyśmy budowali więzi nie tylko pomiędzy sobą, jako mieszkańcami, ale również z najbliższym otoczeniem. Tutaj popełnialiśmy wiele błędów jako branża. Myśleliśmy, że klienci najbardziej życzą sobie dużej liczby parkingów na zewnątrz. Aby mogli blisko zaparkować, brukowaliśmy czasami na potęgę. Do tego chcieliśmy to ogrodzić wysokim płotem, bo zdawało się nam, że to jest dokładnie to, czego wymagają od nas mieszkańcy. Dzisiaj widzimy, że klienci zmieniają swoje nastawienie, chcą bardziej otwartych osiedli, więcej zieleni dookoła siebie. Musimy o tym pamiętać.
W tym projekcie bardzo ważne jest uświadamianie deweloperów:
„Róbcie to nie tylko w imię ochrony przyrody. Róbcie to dla własnego portfela”.
Chcemy, żeby to głośno wybrzmiało: drogi deweloperze, najlepiej będzie, ty jeszcze zarobisz na rozwiązaniach ekologicznych i będziemy się z tego cieszyli. To będzie sytuacja win-win.
My też mówimy naszym inwestorom, aby wdrażali rozwiązania ekologiczne, bo za chwilę klienci będą tego od nich wymagali. Nawet jeżeli dzisiaj klient wie, że mieszkaniec nie pyta do końca o rozwiązania ekologiczne, niebawem może się to zmienić. Młode pokolenie jest dużo bardziej świadome. Jego przedstawiciele mają już wpływ na decyzje zakupowe swoich rodziców. Przekonują ich, mówiąc na przykład: „W tej firmie nie bierzmy, bo oni tutaj w ogóle nie mają fajnych akcji, a tamta firma jest spoko, bo oni robią budki dla ptaków, pamiętają o tym, żeby zrobić hotele dla owadów” i tak dalej – i ogólnie myślą ekologicznie. Za parę lat oni będą mieli coraz większy wpływ, oni wejdą na rynek.
Dosłownie dzisiaj rano przed naszym spotkaniem odebrałem wspaniały telefon od Waldemara Olbreka z firmy Echo – jednego z największych deweloperów – który sam do mnie zadzwonił i powiedział: „Fantastyczny projekt, przejrzeliśmy go. X rzeczy robimy już sami w naszych inwestycjach, ale nasz kierownik realizacji mówi, że tutaj jest parę fajnych rozwiązań, które możemy wprowadzić. One nie będą kosztowały nas szczególnie dużo, tylko musimy zacząć o tym myśleć na każdym etapie. Jesteśmy absolutnie przekonani, że to będzie działało”.
Po drodze znaleźliśmy mnóstwo fantastycznych przykładów od wielu dojrzałych firm, które testują te rozwiązania, bawią się nimi i, co więcej, przyznają, że wprowadziły jakieś ekstra rozwiązanie i wyszło im bardzo słabo. Przykładowo miały pościg czasowy, kłopoty z wykonawcą, bo okazało się, że zastosowane rozwiązanie jednak nie działa tak, jak miało działać. Firmy te zaczęły testować inne sposoby i zgodziły się powiedzieć innym, swoim konkurentom: „Słuchajcie, nie ma sensu wdrażać tych rozwiązań, bo one okazują się drogie i nieefektywne. A potem użytkownicy też wcale nie są z nich zadowoleni”.
Będziemy o nich wspominali, bo to jest fantastyczny wkład w ekologię. Ogromna pochwała należy się zwłaszcza tym firmom, które mają odwagę powiedzieć: „Próbowaliśmy, ale nam nie wyszło. Uczcie się na naszych błędach”. My zaś mówimy: „Róbcie tanio, ekonomicznie, zielono, zarabiajcie na tym najlepiej, a w przyszłości wasze portfele na pewno zostaną wynagrodzone”.
Zależy nam na tym, żebyśmy w przyszłych latach pozostawiali coraz mniejszy ślad na planecie, coraz efektywniej zarządzali ograniczonymi zasobami i tworzyli coraz fajniejsze miejsca do życia.
To właśnie oznacza budowa i proces developmentu. To jest tak naprawdę tworzenie miejsca dla człowieka – do pracy i do życia. Składamy cegły do kupy, by stworzyć przyjazne mieszkanie, biuro lub inny obiekt, który nawet nie musi mieć nazwy; ważne jest też to, jak te funkcje łączą się ze sobą. To będzie redefiniowało branżę; musimy też pamiętać o tym, żeby być jak najbardziej zielonymi.
Jak w Pana ocenie wygląda teraz rynek „zrównoważonego budownictwa” – to realne zmiany czy marketingowy chwyt?
Celem projektu nie jest powiedzenie, że będziemy robić tylko zielone brylanciki. Nie. Ucieszymy się, jeżeli wynikiem naszego projektu będą zmiany w co trzecim budynku mieszkalnym w Polsce. W 2019 roku jako branża deweloperska zbudowaliśmy i oddaliśmy do użytku 130 tysięcy mieszkań. Niech jedna trzecia ma bluszcz na elewacji – w skali kraju zrobi to ogromną różnicę. To nie jest nie wiadomo jaka inwestycja ani ogromny nakład – bo pamiętajmy, że nie budujemy dla siebie jako branży, my budujemy dla naszych klientów. To oni potem ponoszą koszty; oczywiście musimy o nich pamiętać. Zaszczepienie pierwiastka dobrych zmian, które zaczną kiełkować, ma duże znaczenie, nawet jeżeli to się wydarzy w 30% inwestycji. To jest ponad 40 tysięcy mieszkań. Jeśli od przyszłego roku będzie w nich choćby jedno ekologiczne rozwiązanie, to już wywarliśmy ogromny, pozytywny wpływ na całą branżę. Wcale nie mówimy, że to ma być superzrównoważone budownictwo, całkowicie zeroenergetyczne czy korzystające tylko z odnawialnych zasobów. To mają być proste, drobne zmiany, które w ogólnej skali zrobią różnicę.
Jakie wydarzenie w branży budowlanej Pana zdaniem będzie w 2020 roku najistotniejsze i przyniesie widoczne zmiany w przyszłości?
W tym roku będziemy się mierzyć z wejściem w życie nowelizacji prawa budowlanego. To jest dobra zmiana, która upraszcza i reguluje parę elementów. Nie mówimy przy tym o rewolucji. To są ewolucyjne zmiany w kierunku przyśpieszenia procesu budowlanego. Pewnie nie przyniesie to wielkich przekształceń. Wydaje nam się, że dzięki temu będzie nam trochę lepiej i to jest to, czego sobie tylko można życzyć.
Wiemy, że ministerstwo zaczęło prace nad reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego. To ogromne wyzwanie, więc nie spodziewamy się, żeby te prace miały potrwać krócej niż dwa–trzy lata. W 2020 roku raczej nie nastąpią istotne zmiany w decyzjach inwestycyjnych czy w procesie.
Wiemy, że mogą się jeszcze pojawić dość kontrowersyjne próby nowelizacji ustawy deweloperskiej. Chodzi o wprowadzenie obowiązkowego deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. Na fundusz mieliby się składać deweloperzy, ale de facto to nabywcy mieszkań ponosiliby koszty tych składek w wysokości 3% wartości mieszkania, czyli nawet 15 tys. zł lub więcej.
Rozmowa z Konradem Płochockim – radcą prawnym, Członkiem Zarządu i Dyrektorem Generalnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
