Obecny rok okazał się mało łaskawy dla branży biurowców. Zamknięci w domach Polacy nauczyli się pracy zdalnej, przetestowali swoją efektywność i co więcej… bardzo im się to podoba. Dzisiaj – po pierwszych miesiącach pracy w domach – pytamy, co dalej. Jak teraz będą wyglądać nowoczesne biurowce i czy trzeba je będzie dostosować do nowych warunków, które wymusił na nas COVID-19?
W rozmowie z Bartłomiejem Zagrodnikiem, CEO firmy Walter Herz, analizujemy obecną sytuację na rynku biurowców i nowe trendy, na jakie muszą być przygotowani inwestorzy i właściciele.
Jak wygląda obecnie rynek nieruchomości? Mówi się, że popyt na wynajem lokali biurowych może zostać wstrzymany. Czy to prawda? Czy kryzys gospodarczy jest realnym zagrożeniem? A może jest to szansa, która jeszcze bardziej ożywi dzisiejszy rynek?
W moim odczuciu to dla nas bardzo duża szansa – szczególnie dla niektórych sektorów. Jako niemal czterdziestomilionowy kraj mamy bardzo dużą siłę nabywczą. Część naszej gospodarki, na przykład sektor logistyczny czy obszar pracy biurowej, powinna się obronić bardzo dobrze i wyjść z tych zawirowań nawet wzmocniona. Oczywiście niektóre sektory, jak chociażby branża hotelowa, bardzo silnie już odczuły kryzys, a w następnych miesiącach będą go odczuwały jeszcze boleśniej. Patrząc z perspektywy europejskiej, należy stwierdzić, że z uwagi na ilość pieniędzy wpompowanych w nasz rynek przechodzimy trudny okres w miarę spokojnie.
W tym kontekście ważny okaże się na pewno kapitał azjatycki, który będzie wchodził na polski rynek nieruchomości komercyjnych jeszcze bardziej zdecydowanie niż do tej pory. Jak wiemy, ten kapitał potrzebuje dużych wolumenów, a one już powoli zaczynają się u nas budować. To oznacza dodatkowe źródła finansowania inwestycji.
Ważnym aspektem, na który należy zwrócić uwagę w kontekście rynku nieruchomości, jest również sektor bankowy. Jeżeli finansowanie nowych inwestycji (budów) będzie podtrzymywane, to rynek w ciągu 12 miesięcy powróci do stabilnego wzrostu.
Co dzisiaj ma kluczowe znaczenie w podejmowaniu decyzji o rozpoczęciu budowy obiektów biurowych? Czy rynek wymusił kluczowe zmiany w decyzyjności deweloperów względem nowych inwestycji?
Na rynku nieruchomości ogromną rolę odgrywa miejsce budowy. Inwestycje w najlepszych lokalizacjach są nadal prowadzone – zgodnie z niezmiennym harmonogramem i przy parametrach takich samych jak na początku prac. Tutaj nie ma absolutnie żadnego zagrożenia.
Poza lokalizacją na takie decyzje wpływa podejście dewelopera. Jeżeli projekt powstał w dużej mierze na bazie spekulacji, jeżeli nie miał odpowiednich parametrów i był obarczony ryzykiem, to ostatecznie zapewne nie zostanie zrealizowany. Spowoduje to, że z naszego rynku wypadnie kilka projektów bardzo spekulacyjnych, niepewnych, a pozostaną te najlepsze. Rozpoczną się nowe inwestycje, ponieważ wiele firm od marca bardzo wzmocniło swoją pozycję. Widoczne jest również zapotrzebowanie na dodatkowe metry kwadratowe.
Mówi się, że biurowce będą musiały przystosować się do nowych wymogów bezpieczeństwa narzuconych przez pandemię. Eksperci rynku mieszkaniowego już dziś mówią o zmianie preferencji mieszkaniowych – popularność zyskują pomieszczenia przystosowane do pracy zdalnej. Jakie kluczowe trendy na dalsze lata dostrzega Pan w branży wynajmu powierzchni biurowych?
Teraz, po narodowym teście pracy domowej, zdalnej, wracamy do biur. Będą to już jednak biura 2.0 – możemy tak powiedzieć na podstawie naszych odczuć, badań, analiz czy dyskusji z setkami tysięcy osób w Polsce. Natomiast to nie będą biura docelowe. Dlaczego? Ponieważ bazują one tylko na hipotezach i założeniach, a tak naprawdę dopiero po powrocie zobaczymy, jak funkcjonują firmy: jak pracują, jak organizacje wdrażają tak zwane home office. Czy wprowadzą model 20-83-270? A może pracownicy będą pracować w 100% zdalnie lub w 100% z biura – ale innego niż dotychczas?
Trendem już widocznym w biurach i funkcjonowaniu firm jest na pewno odpowiednie projektowanie przestrzeni. Nie chodzi już o podział na sferę pracy i sferę relaksu czy odpoczynku (w postaci na przykład pokoju gier). Ważne, by stworzyć warunki do pracy w realiach nowych obostrzeń sanitarnych – z zachowaniem właściwych odległości, w trosce o zdrowie pracowników.
Zapytam jeszcze o zrównoważone budownictwo, ekologiczne biura, których rozwój był mocnym trendem w ostatnich latach. Czy możemy się spodziewać, że rzeczywiście w nadchodzących latach pojawi się więcej tego typu lokali?
Myślę, że zrównoważone budownictwo jest jednym z fundamentów rozwoju naszej branży, ponieważ, co najważniejsze, inwestorzy oczekują tego typu aktywów. W rzeczywistości nabywają oni po prostu przepływy pieniężne, czyli umowy najmu. Drugim bodźcem do rozwoju takiej oferty jest COVID-19. W związku z obecną sytuacją ludzie chcą być bliżej natury, przebywać w ekologicznych miejscach.
Zauważamy, że biurowce zlokalizowane przy parkach, w strefach zieleni, a także obiekty z dużym udziałem komponentów ekologicznych stają się coraz popularniejsze. Są wynajmowane chętniej niż tak zwane obiekty zorientowane centralnie, bez terenu zielonego czy odpowiednich certyfikatów (choć trzeba pamiętać o tym, że większość najważniejszych polskich projektów już ma takie certyfikaty albo inwestorzy planują je uzyskać).
