Prefabrykacja zmniejsza zarówno koszty budowy, jak i nakład pracy personelu, a zarazem jest jednym z symboli PRL-u. Dzisiaj, ze względu na wielkie szare blokowiska, widzimy wielką płytę w złym świetle i nie doceniamy jej tak jak zagranica. Prefabrykacja to przecież ognioodporność, efektywność energetyczna i możliwości architektoniczne.
W rozmowie z Karolem Dzięciołem, dyrektorem do spraw zakupu gruntów w Echo Investment, a wcześniej Acquisition Managerem w spółce HB REAVIS, rozmawiamy o budownictwie prefabrykowanym oraz uwarunkowaniach branży biurowej i mieszkaniowej.
Prefabrykacja sprzyja ekologii oraz zmniejsza koszty budowy. U naszych sąsiadów, Niemców, to dziś jeden z najprężniej rozwijających się segmentów. W Polsce wielka płyta wciąż kojarzy się negatywnie – wcale nie ze względu na wysokie koszty transportu, a za sprawą utrwalonego w naszych głowach wizerunku budownictwa z przeszłości (od lat 60. do 90.). Deweloperzy coraz chętniej wybierają prefabrykację jako sposób na szybką i tańszą budowę. Dlaczego tak się dzieje? Czy w przyszłości wielka płyta będzie dominować? Jeżeli tak, to z jakich powodów?
Myślę, że tak – to przyszłość rynku. Parę ładnych lat temu miałem przyjemność przeprowadzać dość szeroko zakrojone badania rynku na temat percepcji wielkiej płyty.
To zdumiewające, jak Polacy reagują na wielką płytę. Percepcja zmienia się wraz z wiekiem badanych. Ludzie starsi pamiętają wielką płytę w rozumieniu polskiego budownictwa lat 70. i 80. To zdecydowanie kojarzy im się z czymś złym i brzydkim. Ludzie młodzi albo nie wiedzą, co to jest, albo (jeśli się im wytłumaczy, że ta technologia jest równie dobra jak tradycyjna, a nawet lepsza), nie mają absolutnie żadnych zastrzeżeń do tego typu budownictwa.
Pozostaje tylko pytanie, jak i w którym kierunku będzie się rozwijała prefabrykacja. Na podstawie obserwacji rynku mogę powiedzieć, że w moim odczuciu dzisiaj kluczowa jest tylko i wyłącznie kwestia kosztów siły roboczej.
Tak długo, jak prefabrykacja (w sensie produkcji i montażu) będzie droższa od tradycyjnej technologii, zapewne nie będzie dominowała na tym rynku. Jednak ponieważ wzrost kosztów siły roboczej jest nieunikniony, prefabrykacja bardzo mocno zyska wtedy na znaczeniu.
A jak Polska wypada na tle innych krajów europejskich, jeśli chodzi o prefabrykację?
To bardzo ciekawe pytanie. Wydaje mi się, że ogólnie nasz region Europy potrzebuje jeszcze trochę czasu, by dojrzeć do wykorzystywania tej technologii na szerszą skalę.
Natomiast analizując obecny eksport polskich prefabrykatów (produkty i rynki zbytu), można zobaczyć, że naturalnym kierunkiem jest północno-zachodnia Europa. Tam ten system rozwija się dużo lepiej, jest bardziej skupiony. Znowu jedyne uzasadnienie takiego stanu rzeczy stanowi według mnie fakt, że w zachodniej Europie koszt budowy metodą tradycyjną jest istotnie wyższy.
Czy budownictwo mieszkaniowe, biurowe i usługowe jest odporne na kryzys wywołany wirusem? Czy praca zdalna może w przyszłości mocno uderzyć w rynek biurowy w Polsce? A może to czas na rozwój minimalistycznych miejsc coworkingowych?
To zależy. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi; każdy segment rynku ma swoje uwarunkowania, które powodują, że rozwija się lepiej lub gorzej. Absolutnie wszyscy mamy świadomość tego, jak bardzo sytuacja związana z pandemią wpłynęła na zachowania pracodawców i pracowników w sektorze biurowym. Nie potrafimy jednak przewidzieć, jakie będą skutki pandemii w perspektywie średnio- czy długoterminowej.
Na rynku nieruchomości biurowych podaż i popyt zachowują się dosyć sztywno, ponieważ kontrakty podpisuje się na pięć lub dziesięć lat. Sytuacja na tym rynku jest funkcją pewnych czynników. Oczywiście te czynniki są uwarunkowane rozwojem gospodarczym. Jeżeli ten rozwój nie następuje, z reguły maleje popyt na powierzchnie biurowe.
Występuje też dodatkowy czynnik – praca zdalna. Nie wiemy obecnie, czy to sytuacja przejściowa, czy też ten model już na stałe zagości w preferencjach i zwyczajach pracodawców i pracowników. Od tego zależy, w którą stronę pójdzie ten rynek. W handlu sytuacja jest podobna. Wydaje się, że e-commerce dzisiaj naprawdę zyskuje na znaczeniu. Pytanie, na ile się to utrwali w zachowaniu konsumentów. Jeśli się utrwali, to siłą rzeczy rynek nieruchomości handlowych zapewne będzie tracił znaczenie.
Myślę, że będzie się rozwijał sektor usług takich jak rozrywka czy gastronomia – chodzi o usługi ukierunkowane na spędzanie wolnego czasu. Natomiast by do tego doszło, ludzie muszą wyjść z domów, normalnie funkcjonować. Pytanie brzmi, jak długo będzie trwała pandemia.
Rynek mieszkaniowy po dwóch miesiącach pewnego zastoju zdecydowanie powraca do swoich normalnych poziomów. Mówię to z perspektywy dużego dewelopera. Siła marki ma znaczenie dlatego, że znaczącym inwestorom trochę łatwiej pozyskiwać finansowanie inwestycji i sprzedawać produkt, czyli mieszkania. Domyślam się, że mniejszym deweloperom może być nieco trudniej.
Oczywiście zmienia się trochę struktura popytu, zmieniają się potrzeby, preferencje, ale nie widać istotnych przesłanek do tego, żeby prognozować radykalny spadek popytu w najbliższych latach. Tak samo jest z segmentem mieszkań na wynajem. Zainteresowanie inwestorów, czyli funduszy inwestycyjnych, które są docelowymi odbiorcami tego typu produktu, jest bardzo duże. Widzimy też bardzo duży popyt wśród najemców.
Inwestor instytucjonalny daje większą pewność i bezpieczeństwo wynajmu mieszkania, w związku z tym jest preferowany, o ile oferuje podobne stawki jak podmioty indywidualne. Również tutaj nie widzę powodu, dla którego mielibyśmy się obawiać – i mówić o tym – że ten segment rynku bardzo ucierpi w najbliższych kwartałach czy miesiącach.
No i zostaje logistyka. Logistyka, po części wspierana przez e-commerce, działa świetnie i chyba nie widać żadnych czynników, które w najbliższym czasie mogłyby spowodować istotne problemy w tym segmencie rynku.
Rozumiem, że z punktu widzenia deweloperów nie warto się wstrzymywać z podejmowaniem decyzji o nowych inwestycjach do przyszłego roku?
Na pewno podchodzimy do nich ostrożniej, racjonalniej. Staramy się nabywać nieruchomości sprawdzone i takie, które pozwalają nam relatywnie szybko wchodzić z produktem na rynek. Zależy nam na tym, by okres od zakupu gruntu do uzyskania pozwolenia na budowę był jak najkrótszy. Ogólnie jednak zdecydowanie kupujemy. Kilka tygodni temu udało nam się podpisać umowę przedwstępną na zakup dużej nieruchomości w jednym z dużych miast.
A jakie trendy na przyszłe lata przewiduje Pan na rynku deweloperskim i budownictwa? W ostatnich latach wiele powstających mieszkań było projektowanych pod mieszkania, nie zaś miejsca pracy domowej. Czy teraz może się to zmienić?
Myślę, że to będzie wiele drobnych kwestii, które już teraz nieco zmieniają obraz rynku. Pandemia spowodowała, że ludzie najchętniej kupowali mieszkania o większej liczbie pokoi, choć niekoniecznie w większym metrażu. To bardzo ciekawe, bo oznacza, że potrzebowali dodatkowego pokoju do pracy. Być może jest to również w jakiś sposób skorelowane z potrzebami lokatorów.
Inną przesłankę do prognozowania zmian na rynku mieszkaniowym w Polsce stanowi jego demografia. Dzisiaj największą grupą docelową przestają być ludzie młodzi. Mieszkania kupują osoby w wieku 35–40 lat. Z reguły mają rodziny, dzieci, większe potrzeby – a z drugiej strony inwestują w nowe mieszkania na wynajem. To się rozwija dwukierunkowo. Pandemia wymusiła zainteresowanie wszelkiego rodzaju udogodnieniami. Mamy możliwość zdalnego zarządzania mieszkaniem, a także wszelkie udogodnienia (w rodzaju paczkomatów zlokalizowanych na osiedlach, schowków, przestrzeni rowerowych), które nie wymagają interakcji ani dalekich podróży. To są tak naprawdę drobiazgi po stronie inwestycyjnej. Natomiast bardzo mocno zwiększają one funkcjonalność osiedli mieszkaniowych i generują dodatkowe atrakcje. Są to języczki u wagi dla tych ludzi, którzy kupują mieszkania.
Dużą rolę odegra także zrównoważone budownictwo. Po pierwsze wymuszają je przepisy prawa, a w związku z tym jest to naturalny kierunek, w którym będzie podążał rynek. Po drugie powstaje pewna grupa bardzo świadomych nabywców mieszkań, którzy oczekują, że budynek będzie ekologiczny nie tylko na papierze. Rzeczywiście zwracają uwagę na różnego rodzaju detale związane z funkcjonowaniem osiedla mieszkaniowego w kontekście ekologicznym, czyli zużycia energii i efektywności energetycznej budynku, recyklingu wody, opadów i tak dalej.
24 sierpnia odbyło się spotkanie panelowe, w którym uczestniczyły między innymi panie Alicja Kuczera i Marzena Maj. Mowa była na nim właśnie o zaostrzeniu norm emisji czy domach zeroemisyjnych. Chodzi o Warunki Techniczne, które miałyby obowiązywać od 2021 roku. Polski Związek Firm Deweloperskich wystosował wraz z różnymi innymi organizacjami apel o to, aby wydłużyć termin przyjęcia WT2021. Czy z punktu widzenia dewelopera jesteśmy gotowi na przyjęcie nowych przepisów już w przyszłym roku?
Czy nabywca finalny jest na to gotowy? To jest pytanie o to, kto poniesie konsekwencje rosnących kosztów realizacji. My boimy się przede wszystkim tego – nie boimy się wyzwań. Myślę, że po prostu potrzebujemy więcej czasu, żeby osiągnąć cel, który stawiają przed nami przepisy. I tylko tyle. Obawiamy się sytuacji, w której dodatkowy koszt miałby wprost przekładać się na ceny mieszkań. Istnieją oczywiście różne szacunki, o ile wyższe od dzisiejszych kosztów byłoby to obciążenie. Może to mieć istotne znaczenie dla zachowania nabywców, a my nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak zareaguje strona popytowa. Boimy się przestraszyć popyt. Nie chcemy pełnej kompensacji wzrostu kosztów stratami zysków firm deweloperskich. Ostatecznie wszystkie nasze firmy działają w oparciu o wypracowane zyski.
