Rynek sprzedaży mieszkań deweloperskich
Chcielibyśmy zaprosić Państwa do przeczytania naszej rozmowy z przedstawicielem firmy, która zarządza największą platformą klientów rynku deweloperskiego i ma wiedzę o oczekiwaniach Polaków oraz ich wyborach przy zakupie mieszkań.
Jak wygląda rynek sprzedaży nowych mieszkań w Polsce w ostatnich latach? Czego dzisiaj szukają Polacy?
Ostatnie lata to znaczny wzrost popularności mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych, czyli na wynajem. Stąd też większe zainteresowanie tak zwanymi mieszkaniami kompaktowymi. Chodzi o relatywnie więcej pokoi na mniejszym metrażu (ponieważ na wynajmie takiego lokalu można więcej zarobić). Dlatego obserwujemy rosnącą liczbę chętnych na dwupokojowe mieszkania na 40–42 metrach czy trzypokojowe na 50 metrach kwadratowych.
Czy deweloperzy wykorzystują w promocji mieszkań hasła czy pojęcia związane z ekorozwiązaniami, zrównoważonym budownictwem?
Moim zdaniem jest to trend przyszłości, którego początki widzimy obecnie. Ogłoszona w zeszłym roku akcja Milion drzew od deweloperów ma uświadamiać, że dbanie o planetę to nie tylko wielkie rzeczy. To w dużej mierze zmiana codziennych nawyków, które dają efekt skali.
Czy deweloperzy wprowadzają ekologiczne rozwiązania na nowo budowanych osiedlach? Jeśli tak, jakie są Pana zdaniem najczęstsze albo najciekawsze?
Coraz częściej pojawia się infrastruktura ułatwiająca korzystanie z elektrycznych samochodów (ładowarki w garażu) oraz systemy smart home, które nie tylko są gadżetami, ale także pozwalają obniżyć zużycie energii. Częściej pojawia się też energooszczędne inteligentne oświetlenie w częściach wspólnych oraz sensownie zaplanowana zieleń. Warto też zwrócić uwagę na dynamicznie rosnącą popularność paneli fotowoltaicznych.
O potrzebie podążania w kierunku ekologii wiele mówi też działanie PZFD i akcja z EcoAvengersami. Opublikowany niedawno przewodnik jak na tacy podaje możliwe do wdrożenia rozwiązania.
Z drugiej strony czy klienci oczekują takich rozwiązań w mieszkaniach? Czy moda na eko dotarła również do tego segmentu, jakim jest sprzedaż mieszkań, i kupujący zaczynają zwracać uwagę na takie aspekty jak energochłonność mieszkań?
Jesteśmy coraz bardziej świadomym społeczeństwem. Powoli rośnie odsetek kupujących, którzy rozumieją, że ekologiczne rozwiązania to nie tylko inwestycja w zdrowie i przyszłość, ale i realne oszczędności. Nie sposób jednocześnie nie zrozumieć tych, którzy, kupując mieszkanie, koncentrują się na cenie – mieszkania są drogie (coraz droższe) i jasne jest, że nie chcemy przepłacać, a nowoczesne rozwiązania zwykle kosztują.
Warto jednak zauważyć, że ekologiczne pomysły najczęściej pojawiają się w mieszkaniach z wyższej półki – tu kupujący jest inny, bo ma po prostu więcej pieniędzy. Dla części klientów takie pomysły mogą być czynnikiem, który przeważy szalę na korzyść danego osiedla.
Co w takim razie ma największe znaczenie przy wyborze mieszkania? Czy jest jakaś zmiana, czy nadal liczy się przede wszystkim cena w stosunku do metrażu i lokalizacja?
To bardzo indywidualna sprawa, bo każdy kupujący jest inny. Analizując w obido zachowania i preferencje osób szukających mieszkania, zauważamy, że nie tylko klienci mają różne potrzeby, ale także że zmieniają się one podczas poszukiwania mieszkania, które średnio trwa pięć miesięcy. W trakcie poszukiwań ludzie uświadamiają sobie pewne kwestie i zmieniają podejście do niektórych tematów. Nadal jednak cena jest czynnikiem niezwykle ważnym – i nic dziwnego. Jeśli ktoś ma 300 tysięcy oszczędności i nie chce brać kredytu, to po prostu musi się w tym budżecie zmieścić.
Jakie zmiany prawne i podatkowe byłyby pożądane z perspektywy branży nieruchomości? Czego potrzebuje rynek mieszkalnictwa indywidualnego, aby szybciej się rozwijać?
Moim zdaniem uproszczenie procedur administracyjnych mogłoby przyśpieszyć i ułatwić budowanie mieszkań. Z punktu widzenia kupujących rynkowi na pewno dobrze zrobiłyby ulgi podatkowe lub inne zachęty inwestycyjne.
Jakie wydarzenie w branży budowlanej i nieruchomości było Pana zdaniem najistotniejsze w 2019 r. i przyniesie widoczne zmiany w przyszłości?
Moim zdaniem w 2019 r. trudno wskazać najważniejsze wydarzenie, ale warto zwrócić uwagę na bardzo dynamiczne wzrosty cen mieszkań. Na najważniejszych rynkach mieszkaniowych ceny wzrosły w 2019 r. o około 10%. Nowe mieszkania najszybciej drożały w Krakowie i Gdańsku – o kilkanaście procent. Tak dynamiczne wzrosty sprawiają, że o cenach mieszkań mówi już w zasadzie każdy. Z jednej strony wszyscy zastanawiają się, kiedy stawki spadną, a z drugiej coraz więcej osób interesuje się inwestowaniem w nieruchomości. A to bywa niebezpieczne dla rynku.
Warto zauważyć jeszcze jeden istotny trend, o którym mało się mówi, a moim zdaniem będzie on miał coraz większe znaczenie. Z raportów firmy JLL (wcześniej REAS) wynika, że z roku na rok coraz trudniej jest kupić na rynku pierwotnym gotowe mieszkanie. Na koniec 2013 r. mieszkania oddane do użytkowania stanowiły 36% oferty (badanie obejmuje sześć głównych rynków: Warszawę, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Wrocław). Rok później było to 25%, a w 2017 r. już tylko 14%. Na koniec 2019 r. ponad połowę oferty stanowiły lokale, które zostaną oddane do użytkowania w 2021 r. lub później, a te gotowe to zaledwie 9%. To oznacza, że w 2020 r. kupno gotowego mieszkania będzie jeszcze trudniejsze niż dotąd.
Jak epidemia koronawirusa wpłynie na rynek nieruchomości w 2020 roku?
Aktualna sytuacja zmusza wiele branż do przyśpieszenia rozwoju i wdrożenia nowych technologii. Deweloperzy bardzo szybko poradzili sobie z przeniesieniem sprzedaży do sieci. Sprzyjał temu fakt, że na rynku pierwotnym od dawna kupujemy głównie mieszkania jeszcze niegotowe, klienci są więc przyzwyczajeni do podejmowania decyzji na bazie wizualizacji, spaceru 3D i planu mieszkania. Dodatkowo na tle innych państw europejskich jesteśmy krajem dość nowoczesnym – wiele firm od dawna stosuje nowe technologie w sprzedaży i wdrożenie czatu wideo czy zdalnych spotkań z klientami zajęło im raptem kilka dni. Okazało się, że branża może działać bez fizycznych spotkań z klientami. Do sieci udało się też przenieść podpisywanie części dokumentów (np. umów rezerwacyjnych), a to dzięki istniejącym narzędziom, takim jak Autenti.
Następnymi krokami byłyby dalsza digitalizacja procesów bankowych i wprowadzenie możliwości podpisania aktu notarialnego online. To jednak wymaga już zmian w prawie, co nie jest takie proste.
Trudno wyrokować, co może się zmienić na rynku, gdy nie wiemy, jak długo będzie trwała pandemia. Wydłużające się ograniczenia w ruchu turystycznym i biznesowym mogą doprowadzić do problemów lub nawet bankructwa osób i firm działających na rynku najmu krótkoterminowego czy condo.
Na 100% możemy się spodziewać spadku obrotów na rynku mieszkaniowym. Ze względu na to, że rekomendowane jest pozostawanie w domach, ludzie odkładają finalizację transakcji na czas uspokojenia. Przewiduję też spadek liczby nowych inwestycji. Już dziś deweloperzy borykają się z problemami z uzyskaniem pozwoleń na budowę, a ograniczenia jeszcze się nie skończyły. To, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy po pandemii, zobaczymy, gdy się ona zakończy. Próby przewidywania teraz to gdybanie, bo pytań i zmiennych jest zbyt dużo.
Notka biograficzna
Marcin Krasoń
dyrektor komunikacji i PR w obido
Zajmuje się relacjami z mediami, przygotowywaniem analiz i raportów rynkowych oraz komunikacją wewnętrzną i zewnętrzną. Reprezentuje też spółkę na wydarzeniach branżowych.
Wcześniej był analitykiem rynku finansowego i mieszkaniowego, najpierw w Open Finance, a potem w Home Brokerze. Wykorzystując doświadczenie dziennikarskie z „Forbesa” i czasopisma „Manager Magazin” przygotowywał poradniki, analizy i raporty rynkowe, które w tradycyjnych i nowoczesnych mediach cytowano tysiące razy.
Po godzinach zapalony sportowiec amator, triathlonista i biegacz.
obido.pl to największa platforma klientów rynku deweloperskiego. Oferuje kompleksową pomoc w poszukiwaniu mieszkania bez opłat ze strony klienta. Zespół konsultantów oraz zaawansowane algorytmy pomagają klientom znaleźć mieszkanie jak najlepiej spełniające ich oczekiwania. Platforma wyróżnia się też technologią 3D, która pozwala każdemu użytkownikowi zobaczyć na własne oczy mieszkanie, zanim podejmie on decyzję o zakupie.