Skąd wziął się pomysł na taki raport? Czy pojawiła się konkretna potrzeba lub obserwacja, która sprawiła, że podjęli Państwo ten temat?
Jako firma odpowiedzialna za strategie inwestycji za każdym razem staramy się poruszać tematy, które dotyczą rynku nieruchomości i staną się najbardziej rozwojowe w najbliższych latach. Wiedzieliśmy, że rynek najmu, w tym najmu instytucjonalnego, będzie nadal bardzo szybko rósł, i uznaliśmy, że to bardzo dobry moment, aby naświetlić go szerzej zarówno polskim inwestorom, instytucjom, zarządcom czy architektom, jak i szerszemu gronu odbiorców.
Tytuł raportu, Budowane na wynajem, odnosi się do faktu, że nie ma jeszcze w Polsce kategorii, która została już szerzej opisana chociażby w Wielkiej Brytanii, czyli właśnie specjalnej klasy obiektów na wynajem. W naszym kraju ten rynek nazywa się najmem instytucjonalnym. Czasami pojawiają się określenia takie jak PRS, a także inne, jeszcze nieskodyfikowane nazwy. Chcemy pokazywać, że budynki na wynajem będą się różniły od obiektów, które powstają z myślą o sprzedaży pojedynczych mieszkań.
Jak zatem oceniają Państwo perspektywy rozwoju tego rynku? Jakie wnioski można wyciągnąć po analizie raportu?
Zbierając dane, kontaktowaliśmy się ze wszystkimi podmiotami, które współtworzą ten rynek i będą wpływać na jego rozwój. Jeśli chodzi o zasób istniejący w momencie oddawania raportu [koniec lipca 2020 r. – przyp. red.), mieliśmy niecałe 4 tysiące lokali w najmie instytucjonalnym, a około 7400 kolejnych lokali było w budowie lub na etapie projektowym. Możemy także doliczyć około 26 tysięcy lokali w obiektach zapowiadanych na następne lata. W najbliższym czasie najem instytucjonalny obejmie łącznie blisko 37 tysięcy pokoi (unitów). Te proste wyliczenia pokazują, że sektor będzie rósł w bardzo szybkim tempie; zakładamy dziesięciokrotne powiększenie liczby unitów w ciągu następnych trzech–pięciu lat.
Co według Państwa decyduje o rozwoju tego rynku w Polsce? Co wpływa na niego pozytywnie, a co go ogranicza?
Jeśli chodzi o pozytywny wpływ, to mamy już przetarte szlaki najmu instytucjonalnego. Dotychczasowy dorobek Funduszu Mieszkań na Wynajem, a także obecne działania spółki PFR Nieruchomości – czyli tworzenie zasobu na wynajem, tutaj już w powiązaniu z instytucjami państwowymi – stanowiły na pewno bardzo mocny impuls. Sprawił on, że powstały odpowiednie ustawy i rodzaje umów, a za nimi przyszły inwestycje takich firm, jak Catella, Resi4Rent, Aurec Capita, Golub GetHouse czy Vantage Development, które obecnie bardzo duży portfel mieszkań na wynajem. Ci prekursorzy pokazali, że ten rynek zdecydowanie ma rację bytu. Teraz pojawia się druga fala inwestorów.
Na rynkach zachodnich widzimy bardzo dużo przykładów tego typu budownictwa – i nie jest to żaden nowy trend. W Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Szwecji, Danii, Norwegii czy Niemczech regularny zasób mieszkań na wynajem wynosi od 20 tysięcy do nawet 70–80 tysięcy w rękach jednego operatora, więc tak naprawdę nasz rynek jest mocno opóźniony względem tego, co się dzieje na zachodzie.
Dotychczas dominowały u nas inne aktywa inwestycyjne, które sprawdzały się dużo lepiej – szybko rozwijający się rynek biurowy, cieszące się dużą popularnością galerie handlowe czy popularne w ostatnich latach aparthotele. Do tego obowiązywały liczne obostrzenia co do najmu. Istniało więc wiele czynników, które blokowały rozwój tego sektora i przesuwały zainteresowanie inwestorów w innym kierunku. Warunki, wcześniej wpływające na rozwój innych sektorów (chociażby rynku biurowego), obecnie się jednak zmieniły, a inwestorzy naturalnie skierowali się w stronę budownictwa na wynajem.
O autorze
Przemysław Chimczak-Bratkowski – obserwator zmieniających się trendów, które pomaga przełożyć na inwestycje rynku nieruchomości. Współzałożyciel ThinkCo, firmy specjalizującej się w analizie rynku oraz tworzeniu strategii produktów i usług. Ekspert w dziedzinie rynku najmu i inwestycji alternatywnych (prywatnych akademików, colivingów, domów seniora), co potwierdzone zostało w 2019 roku międzynarodową nagrodą Archi-World Academy Award.
